家賃不払いに対する新しい法律ACT278について

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ハワイでは本年２月５日から２年先の２０２８年２月４日まで、新法のAct728が施行されました。このAct278は、住宅の家賃滞納による立ち退き手続きに関して裁判の前に調停を義務付ける法律です。従来は、家賃不払いのテナントへ書面通知を行ったのち、訴訟に踏み切る流れだったのを裁判に至る前に中立な第３者（調停員）を交えて話し合い、支払い計画の策定などを通じてホームレス化を未然に防ぐことを目的としています。

対象は、住宅用賃貸物件で家賃不払いだけが理由のテナントになります。具体的には、家賃不払いのテナントへ、オーナーから所定の立ち退き通知書（返事は従来の５営業日から１０日暦日以内に延長）を送り、同じ通知書を調停センターへも提出します。そして、テナントがこの１０日以内に調停を希望すれば、調停になります。この１０日間のうちに調停の申し込みや日程の設定がなければ、オーナーはその後、立ち退き訴訟に進むことができます。

調停を行う際には、中立の調停員がテナント、大家のそれぞれの状況・主張を加味しながら、合意点を導き出し、書面に残します。調停への参加はZOOMでも対面でも構いませんが、話合いは調停員を通じて行い、テナントと大家は言葉を交わしません。この調停は、双方無料で行われます。（もし弁護士に依頼すれば、その弁護士費用等は自己負担になります。）先の２年間の運用結果をもとに、継続の是非などが検討される予定です。カイナハレハワイでは今後もAct278の運用状況を注視いたします。

株式会社カイナハレ ハワイ不動産
物件管理部長 木下　聡